Les trajectoires residentielles des nouveaux immigrants a Montreal: une analyse longitudinale et conjoncturelle.
Subject: Immigrants (Social aspects)
Emigration and immigration (Social aspects)
Housing research
Authors: Zhu, Nong
Leloup, Xavier
Pub Date: 12/22/2007
Publication: Name: Canadian Journal of Urban Research Publisher: Institute of Urban Studies Audience: Academic Format: Magazine/Journal Subject: Social sciences Copyright: COPYRIGHT 2007 Institute of Urban Studies ISSN: 1188-3774
Issue: Date: Winter, 2007 Source Volume: 16 Source Issue: 2
Topic: Event Code: 290 Public affairs
Product: Product Code: E198450 Immigrants; 9103700 Immigration & Emigration NAICS Code: 92812 International Affairs
Geographic: Geographic Scope: Quebec Geographic Code: 1CQUE Quebec
Accession Number: 179315117
Full Text: Abstract

Using the data from the longitudinal study "L'etablissement des nouveaux immigrants (ENI)," this paper analyses the residential trajectories of new immigrants in Montreal during the 1990's. Two methodologies were applied. First, survival models were used to identify the factors that determine the probabilities of moving and of access to homeownership. Second, the immigrants' mobility within the Montreal metropolitan area was analysed with conditional Logit models. The results show that high-skilled immigrants have a better situation on the housing market, and that there is a strong relation between employment and housing. We also notice a residential dispersion from downtown to the suburbs, especially in spaces where the houses are older and the average income lower. Apart from that, our results illustrate the process of residential concentration, for immigrants from the industrial countries, as well as for people from third-world countries.

Keywords: Residential mobility, immigration, Montreal, econometrics analyses

Resume

A l'aide des donnees de l'enquete sur l'etablissement des nouveaux immigrants (ENI), nous examinons les trajectoires residentielles des nouveaux immigrants a Montreal pendant les annees 1990. Nous utilisons d'abord les modeles de duree pour identifier les facteurs qui influencent les probabilites de demenager et de devenir proprietaire. Ensuite, nous analysons les deplacements des immigrants a l'interieur de la RMR de Montreal en utilisant le modele Logit conditionnel. Les resultats montrent que les immigrants plus qualifies se trouvent dans une situation plus favorable sur le marche du logement et que la trajectoire residentielle des immigrants est etroitement liee a leur emploi. Nous constatons une dispersion residentielle du centre-ville vers les espaces peripheriques dont le cadre bati est plus ancien et le revenu moyen plus faible. De plus, nos resultats temoignent d'une concentration residentielle tant chez les immigrants provenant des pays en developpement que chez ceux provenant des pays developpes.

Mots cles: Mobilite residentielle, immigrants, Montreal, analyses econometriques

1 Introduction

L'immigration vers le Quebec a connu d'importantes modifications au cours des dernieres decennies. D'une part, le Quebec a enregistre une croissance significative du nombre des immigrants, le point culminant etant la periode 1991-1995 avec pres de 198 000 entrees (MRCI 1998). D'autre part, la composition interne de la population immigrante indique une diversification des sources de l'immigration. De nombreux travaux de recherche se sont ainsi interesses aux defis sociaux et culturels poses par cet afflux d'immigrants diversifies, dont une part non negligeable appartient a des minorites visibles ou allophones. Ces travaux se sont surtout interesses a la dynamique d'integration linguistique des nouveaux arrivants, au pluralisme dans les domaines scolaires ou de la sante, aux evolutions des attitudes et des conduites des Quebecois d'origine francaise a l'egard des nouveaux venus et des Quebecois des communautes culturelles, ou encore a l'insertion des immigrants sur le marche du travail (Gagnon 2002; Germain et Gagnon 2004; Mc Andrew 2001; Renaud et Carpentier 1993).

En revanche, la question de l'insertion residentielle semble avoir ete encore peu traitee a ce jour, meme s'il existe quelques travaux sur le sujet. La localisation des populations immigrantes dans l'espace urbain constitue sans conteste l'interrogation qui aura ete la plus populaire aupres des chercheurs, les modeles de l'ecologie urbaine et factorielle etant frequemment mobilises a l'echelle metropolitaine, alors que les processus de distribution des populations a une echelle plus tine de la trame urbaine restent encore relativement inexplores (Apparicio 2002; Blanc 1986; Renaud et al. 1997). Relies a l'interrogation precedente, des travaux se sont aussi interesses a identifier, d'une part, les facteurs qui influencent l'accession a la propriete et, d'autre part, les relations qui peuvent exister entre les populations immigrantes et le phenomene de la defavorisation urbaine (Fong et Shibuya 2000; Langlois et Kitchen 2001; Smith 2004). Un troisieme ensemble de travaux, menes principalement a l'initiative de la Commission des droits de la personne et de la jeunesse du Quebec, ont pris comme objet les processus de discrimination dans l'acces au logement (Garon 1988; Ledoyen 2004; Ledoyen et al. 2001). Enfin, des travaux ont ete menes, a la demande d'organismes provinciaux ou municipaux, sur les relations interethniques et intergroupes a differentes echelles--le quartier, le voisinage, les espaces publics ...--ou dans les logements publics et subventionnes--HLM, cooperatives ... (Dansereau et Seguin 1995; Dansereau et al. 1993; Germain, et al. 1995).

Les travaux precedents recourent pour l'essentiel a des approches empiriques s'attachant a decrire la realite de l'immigration par l'entremise de l'etude des lieux et des espaces, alors que le choix d'une entree par les menages et les individus est peu frequent. Ils empruntent des lors peu les voies tracees par les etudes sur les carrieres et trajectoires residentielles des menages immigrants ou sur les modeles d'installation des populations immigrantes, ces etudes permettant de mieux decrire et expliciter leur insertion residentielle et les effets que peut avoir leur mobilite sur l'amelioration de leurs conditions de logement ou sur la distribution des populations dans l'espace (Bonvalet et al. 1995; Myles et Hou 2003; Ozuekren et van Kempen 2002). Une enquete permet cependant d'emprunter cette voie. Il s'agit de l'enquete sur l'etablissement des nouveaux immigrants (ENI), dirigee par Jean Renaud a l'Universite de Montreal (1). Cette base de donnees constitue un outil de recherche unique, puisqu'elle suit sur une longue periode un echantillon representatif d'une vague d'immigration et rend ainsi possible le traitement statistique d'un ensemble de processus complexes lies a leur installation (Renaud et al. 2001). C'est pour cette raison que nous avons choisi d'en produire un traitement secondaire portant sur les trajectoires residentielles des menages immigrants, ce qui n'avait pas encore ete fait. Cette demarche repond egalement a un besoin de connaissances empiriques sur l'insertion residentielle des immigrants dans les villes canadiennes, connaissances encore aujourd'hui limitees par la rarete et le cout des enquetes longitudinales et retrospectives (Murdie 2004). Elle devrait egalement permettre d'eclairer une periode (1989-1999) qui merite une attention particuliere, puisqu'elle combine un niveau eleve d'immigration a des variations significatives sur le marche du logement (Bunting et al. 2004; Thibodeau 2003).

Cet article se structure en quatre parties. La premiere presente le cadre theorique sur lequel s'appuiera notre etude, lequel emprunte l'essentiel de ses elements aux travaux sur la mobilite residentielle et sur l'installation des immigrants dans les villes. La deuxieme produit une breve description des donnees d'enquete que nous traitons au moyen de techniques econometriques. La troisieme precise ces techniques, soit les modeles de duree et le modele Logit conditionnel. La quatrieme et derniere partie synthetise les resultats de notre etude et en produit une discussion a partir des propositions enoncees dans la partie theorique.

2 La mobilite residentielle: un processus sous contraintes

Eetude de la mobilite residentielle des menages est un objet traite depuis de nombreuses annees par les sciences sociales. De nombreux chercheurs issus de la geographie, de la sociologie, de l'economie ou de la psychologie, ont contribue a expliciter les relations existant entre les processus de mobilite residentielle et la formation des espaces urbanises. Ils se sont confrontes a la tache difficile qui consiste a mesurer pour le rendre intelligible et comprehensible un processus complexe qui depend, a tout le moins, de deux grands ordres de variables: des caracteristiques des menages d'une part, et des evolutions du marche du logement de l'autre.

La plupart des enquetes font reference aux notions de trajectoire ou de carriere residentielle des menages, lesquelles sont le plus souvent considerees comine interchangeables. Ces notions sont des lors surtout mobilisees a des fins descriptives et recouvrent une acception neutre de la mobilite residentielle, celle-ci pouvant connaitre plusieurs evolutions et changements selon les etapes du cycle de vie et les positions sociales des menages. En definitive, les notions de carriere et de trajectoire residentielle peuvent etre definies simplement comine la sequence des logements occupes par un menage au til du temps (Murdie 2002, 2003). Cette definition est tres presente dans les modeles behavioristes et ethnoculturels de la mobilite residentielle qui insistent sur les preferences, les perceptions et les processus de decision des menages (van Kempen et Ozuekren 1998).

Suite aux critiques adressees aux travaux s'inspirant des definitions precedentes, une serie d'approches, d'orientations marxistes ou neo-weberiennes, ont tente d'expliquer la mobilite residentielle des menages en termes de ressources et de contraintes, exprimant la necessite d'accorder une place plus importante a l'etat actuel et a l'evolution de l'offre de logements ainsi qu'au contexte societal d'ensemble dans l'explication de la mobilite residentielle (Bonvalet et Dureau 2000). C'est dans cette perspective que nous nous situons en elaborant un modele prenant en compte a la fois les caracteristiques des menages immigrants et celles decrivant l'evolution du marche du logement montrealais.

Une majorite de travaux europeens indiquent que les menages immigrants experimentent des conditions de logement souvent inferieures a celles de l'ensemble de la population (Ozuekren et vara Kempen 2002). Toutefois, il est impossible d'etendre cette conclusion au cas canadien et, en particulier, au cas quebecois, puisque l'immigration n'y est pas du meme type et que les menages immigrants ont pu acceder en grand nombre a la propriete (Ray et Moore 1991). Des travaux recents mettent cependant en evidence que cet avantage s'est reduit dans le courant des deux dernieres decennies (Haan 2005). D'une part, il est probable que se forment des preferences specifiques selon le sexe, l'age, le niveau d'education, le statut d'immigration, l'origine ethnique et nationale, toutes les populations n'attribuant pas la meme valeur, par exemple, a l'accession a la propriete (Chambon et al. 1997; Dion 2001; Pettit 1999). D'autre part, la formation des preferences et leur actualisation sont egalement reliees aux ressources dont les menages disposent aux differentes etapes de leurs trajectoires residentielles, ainsi que de la situation a laquelle ils se confrontent sur le marche du logement (Dieleman 2001).

Les ressources financieres apparaissent particulierement importantes dans un contexte ou le mode d'attribution dominant des logements est le marche, puisque, inegalement distribuees, les menages ne disposent pas du meme pouvoir d'achat ni des memes opportunites d'acceder a tous les segments du marche. Ainsi, de nombreuses recherches ont montre que la mobilite residentielle etait etroitement liee aux autres evenements de la vie, en particulier la mobilite d'emploi (Dieleman 2001; van Ommeren et al. 1999). L'emploi peut influer sur la trajectoire residentielle au moins par deux canaux. D'abord, le statut d'emploi determine dans une grande mesure les ressources economiques disponibles telles que le statut socioeconomique et le niveau de revenu. Ensuite, le lieu de residence est lie au lieu de travail. Un changement d'emploi ou de lieu de travail declenche souvent un mouvement residentiel (Clark et Davies, Withers 1999; Clark et Dieleman 1996; Pettit 1999).

Les ressources financieres ne sont pas les seules auxquelles peuvent recourir les menages dans leur trajectoire residentielle. De nombreux travaux ont aussi souligne l'importance des ressources sociales et familiales lorsqu'il s'agit, pour un menage, de trouver un nouveau logement (Bonvalet 1991; Grafmeyer 1996). Plusieurs enquetes recentes ont montre que ces ressources jouaient egalement lors de l'insertion residentielle des nouveaux arrivants, en particulier lorsqu'ils peuvent compter sur l'appui d'une communaute structuree et relativement concentree dans certains espaces (Murdie 2003; Myles et Hou 2003). Plusieurs etudes anterieures soulignent que plusieurs populations immigrantes habitent dans des quartiers ethniquement plus diversifies que l'ensemble de la population canadienne, temoignant de leur relative concentration dans l'espace (Aalbers et Deurloo 2003; Balakrishnan et Kralt 1987; Blom 1999; Bunting et al. 2004; Fong 1996; Fong et Gulia 1999). B. Ray a ainsi pu indiquer que ce phenomene de concentration etait plus eleve a Montreal qu'a Toronto, mais que dans le meme temps les differentes populations y etaient plus exposees a la difference en raison, d'une part, de la plus faible proportion d'immigrants et, d'autre part, de la variete des formes urbaines (Ray 1998, 1999). Cette concentration peut resulter de plusieurs facteurs. D'abord, les immigrants dependent souvent de leurs parents ou amis pour les informer sur les logements disponibles, accentuant ainsi leur presence dans certains quartiers et accroissant la completude institutionnelle de la communaute (Ray 1999). Ensuite, la concentration peut etre consideree comme une reponse des immigrants a la discrimination percue sur le marche du logement ou au sentiment de privation relative (relative deprivatian) eprouvee par certaine communaute (Dion 1986; Owusu 1999). Dans ces deux perspectives, la concentration peut etre consideree comme positive parce qu'elle faciliterait l'insertion residentielle et premunirait les individus de la discrimination. Elle pourrait neanmoins avoir aussi des consequences negatives en termes d'integration sociale et culturelle a la societe d'accueil. Il existe en revanche peu de travaux qui ont cherche a identifier l'effet des trajectoires residentielles sur ce processus de concentration et les facteurs individuels ou conjoncturels qui le modulent dans le temps et l'espace.

Aux ressources des menages, li s'agit d'ajouter un ensemble de facteurs externes lies a l'etat du marche du logement. Les modes par lesquels les logements sont alloues aux menages sont multiples. Il est d'abord possible de distinguer entre ce qui releve du marche ou non. Dans le premier cas, l'attribution passe par un accord entre une demande et une offre, accord qui s'exprime par un prix de vente ou un loyer. Dans le second cas, l'attribution s'opere selon les regles administratives qui regissent l'acces au secteur du logement social et public ou selon les regles implicites qui orientent les obligations de reciprocite et de solidarite dans le cas de l'hebergement gratuit. A Montreal, comme dans l'ensemble des villes canadiennes, c'est le mode d'attribution par le marche qui est dominant, etant donne la faiblesse relative du parc de logements a loyer modique ou abordable (Hulchanski 2002; Morin et al. 1990). Les contraintes qui pesent sur les choix residentiels des menages sont pour l'essentiel celles du marche. De plus, certaines caracteristiques territoriales, par exemple la densite de population, le niveau moyen de revenu, la composition ethnique ..., influent egalement sur la mobilite residentielle des immigrants (Malheiros 2002; Owusu 1999).

Pour operationnaliser ces differentes hypotheses, nous avons produit deux types d'analyse. La premiere s'attache a identifier les facteurs, tant individuels que conjoncturels, qui determinent les probabilites de demenager et de devenir proprietaire pour les menages immigrants. La seconde s'interesse aux deplacements des menages immigrants a l'interieur de la region metropolitaine de Montreal. Elle cherche a la fois a decrire le phenomene dans son ensemble et a en expliciter certains determinants en modelisant les deplacements a l'interieur de Montreal comme s'il s'agissait de migrations internationales, en comparant la densite, le niveau socioeconomique et les conditions de vie en vigueur dans les differents espaces. Ces differentes analyses apportent ainsi des reponses aux questions suivantes: Quels sont les facteurs individuels qui orientent la mobilite des menages immigrants? Quels effets ont les evolutions du marche du logement sur cette mobilite? Vers quels espaces urbains les menages se deplacent-t-ils? Quelles sont les caracteristiques de ces espaces et comment interviennent-elles dans le proces sus de mobilite residentielle? Est-ce que la mobilite residentielle des menages immigrants debouche sur des modeles de concentration ou de dispersion des differentes populations?

3 Donnees

Les donnees sur lesquelles s'appuie notre etude proviennent de l'Enquete sur l'etablissement des nouveaux immigrants (ENI). C'est une enquete a passages repetes, qui a suivi une cohorte de 1000 immigrants ages de 18 ans et plus, arrives au Quebec entre la mi-juin et novembre 1989 et qui residaient dans la grande region de Montreal au moment de la premiere entrevue, un an plus tard. Quatre phases d'observation ont ete realisees: apres un, deux, trois et dix ans de sejour. Cette enquete a enregistre, pour chaque repondant, la situation au moment de chaque entrevue et recense les divers evenements d'etablissement concernant l'emploi, les etudes, le menage, le logement ...

Notre objectif est d'etudier les facteurs qui influencent les probabilites de demenager et de devenir proprietaire des immigrants, ainsi que reffet des caracteristiques des differentes unites territoriales sur les choix de destination. Nous aurions pu faire porter notre analyse sur l'ensemble des repondants presents a l'une ou l'autre phase. Cependant, comme beaucoup d'autres enquetes a passages repetes, la perte echantillonnale est inevitable entre les passages de l'enquete. Cela conduit a des histoires individuelles incompletes (tronquees a droite), et il est des lors possible que les repondants qui sont sortis de l'echantillon ne se repartissent pas de maniere aleatoire (Renaud et al. 2003). Cela conduirait a des biais de selection de rechantillon. Pour ces raisons, nous n'etudions que les immigrants (429) qui ont ete observes jusqu'a la derniere phase.

Dans cet echantillon, 95.8% des immigrants ont connu au moins un demenagement pendant leurs dix premieres annees de sejour au Quebec, 28.4% des immigrants ont au moins une experience de propriete au bout de dix ans. La figure 1 presente l'evolution de la proportion des immigrants selon le mode d'occupation. Nous pouvons constater que plus de la moitie des immigrants (50.6%) ont ete loges gratuitement a leur arrivee. Ce taux a fortement diminue pendant les deux premieres annees et fluctue ensuite autour de 7%. Le taux de proprietaires passe graduellement de 5% lors de la premiere semaine a 39% apres dix ans. Le taux de locataires croit d'abord pendant les deux premieres annees, passant de 44% a 78%, et diminue ensuite progressivement jusqu'a 57%.

Le tableau 1 presente le nombre de mobilites residentielles des immigrants. Pour l'echantillon total, la valeur moyenne est de 2.69. Nous constatons d'abord que la frequence de demenagement est plus importante pour les hommes que pour les femmes.

[FIGURE 1 OMITTED]

Il importe de relever ensuite que les immigrants arrives en 1989 proviennent de 54 pays differents, indiquant la diversite du flux migratoire a destination du Quebec. En prenant en compte les caracteristiques culturelles, l'origine geographique et le volume des effectifs, nous classons les 54 pays en six categories: (i) l'Asie de l'Ouest, l'Afrique du Nord et certains pays de l'Asie du Sud, (ii) les autre pays de l'Afrique, (iii) l'Amerique centrale et du Sud, (iv) l'Asie de l'Est ou du Sud-Est, (v) l'Europe de l'Est, et (vi) l'Europe de l'Ouest et les etats-Unis. Les immigrants en provenance du premier ensemble de pays constituent le sous-groupe le plus important et qui a connu la plus forte mobilite residentielle.

Enfin, les immigrants sont admis au Quebec selon trois grandes categories administratives: (i) la categorie << famille >> qui concerne les parents proches de rimmigrant principal, (ii) celle des << refugies >> qui comprend les refugies au sens de la Convention de Geneve et les individus appartenant a une categorie dite de personnes en situation de detresse, et (iii) celle des << independants >>. De ces trois categories, seuls les << independants >> sont pleinement soumis a la grille de selection, basee sur un systeme de pointage des caracteristiques individuelles. Parmi les << independants >>, les << gens d'affaire >> et les << travailleurs qualifies >> sont deux categories particulieres identifiees par le MRCI. Nous observons que le nombre moyen de demenagements des gens d'affaires est significativement plus faible que celui des autres categories. En ce qui concerne l'acces a la propriete, les immigrants en provenance de l'Europe de l'Ouest et des Etats-Unis et les gens d'affaires manifestent une propension plus forte a devenir proprietaires.

4 Modeles econometriques

Afin d'analyser completement la mobilite residentielle, il convient d'etudier ce phenomene sous deux aspects: le lieu d'origine et le lieu de destination. La premiere approche etudie les impacts des caracteristiques individuelles et celles des lieux d'origine sur la mobilite residentielle; tandis que la deuxieme approche, au contraire, met l'accent sur les impacts des caracteristiques des lieux de destination sur les decisions individuelles.

4.1 Les modeles de duree

Dans un premier temps, nous analysons les donnees biographiques a l'aide des modeles de duree faisant intervenir l'effet des facteurs individuels et conjoncturels sur la duree de sejour (avant de demenager ou de devenir proprietaire), de maniere a obtenir une vue dynamique du mode de logement des nouveaux immigrants. Dans notre analyse du demenagement, la << duree >> est celle ou l'immigrant demeure a une certaine residence. Une telle duree sera interrompue par un demenagement. Pour l'analyse de la probabilite de devenir proprietaire, la << duree >> est celle ou l'immigrant demeure un locataire.

Le concept central du modele de duree est la probabilite conditionnelle que se produise un evenement. Prenons le demenagement comme un evenement, la probabilite conditionnelle est analysee avec la fonction de hasard definie par:

[EXPRESSION MATHEMATIQUE NON REPRODUCTIBLE EN ASCII]

ou T est une variable aleatoire indiquant la date du demenagement; t est la realisation de T; f(t) est la densite de probabilite de T; F(t) et S(t) sont respectivement la probabilite de demenager avant la periode t et celle de rester a une certaine residence jusqu'a la periode t. En d'autres termes, h(t) est le taux instantane de demenagement a la periode t, etant donne que l'immigrant est demeure i une residence jusqu'a cette periode. Nous utilisons deux methodes complementaires: l'analyse non-parametrique et l'analyse semi-parametrique. Dans la premiere, nous ne prenons pas en compte des variables exogenes. Dans cecas, la probabilite instantanee n'est fonction que de la duree de sejour (avant de demenager). Dans la seconde, la fonction de hasard est divisee en deux parties: celle qui depend seulement de la duree de sejour et celle qui n'est fonction que de certaines variables independantes de cette derniere. Ce modele est de la forme suivante:

h(t) = [h.sub.0](t)[e.sup.[beta]x]

ou les caracteristiques de l'individu sont representees par un vecteur de variables, x = [{[x.sub.i]}.sup.k.sub.1]; [beta] = [{[[beta].sub.i]}.sup.k.sub.1] est un vecteur des parametres a estimer; [h.sub.0](t) est le hasard de base (baseline hazard). Ce modele nous permet de mettre en evidence l'effet de divers facteurs sur certains evenements. L'estimation des parametres [[beta].sub.i], est realisee grace aux methodes utilisant le maximum de vraisemblance partiel (Cox 1972; Kalbfleisch et Prentice 1980).

Au niveau des variables explicatives du modele, nous introduisons d'abord des caracteristiques demographiques telles que le sexe, l'age a l'arrivee, le niveau de scolarite a l'arrivee et la region de naissance. Nous controlons ensuite la categorie d'immigration. Ces categories pourraient refleter des preparations differentes de la migration, des reseaux differents qui les accueillent et des programmes differents de soutien a l'etablissement (Renaud et al. 2001). etant donne la situation importante de l'emploi dans la trajectoire residentielle, nous introduisons les variables suivantes pour mesurer les effets du statut d'emploi du repondant et de celui de leur conjoint: le fait de detenir un emploi, le changement de profession (le passage d'une profession a une autre), l'entree d'un emploi et la sortie d'un emploi. Concernant les caracteristiques du marche du logement, nous introduisons le taux d'inoccupation des immeubles locatifs d'initiative privee de six logements et plus, le loyer moyen et le prix de vente moyen des maisons individuelles et jumelees nouvellement achevees mais inoccupees. Ces donnees sont issues des statistiques de la Societe canadienne d'hypotheques et de logement (SCHL) (2). Enfin, nous introduisons des variables liees aux caracteristiques des unites territoriales, telles que le revenu moyen par habitant, la proportion des maisons construites apres 1971 et la proportion des immigrants, afin d'etudier l'effet de l'environnement exterieur et de la vie communautaire sur la mobilite residentielle des immigrants. Dans notre analyse, la region metropolitaine de Montreal est divisee en 32 unites territoriales: (1) les 27 arrondissements de la Ville de Montreal (suivant la loi 170 de decembre 2000), (2) la Ville de Longueuil, (3) la Ville de Laval, (4) la banlieue Nord, regroupant toutes les autorites administratives situees au Nord de la RMR de Montreal (sauf Laval), (5) la banlieue Sud, regroupant toutes les autorites administratives situees au Sud de la RMR de Montreal (sauf Longueuil), et (6) a l'exterieur de la RMR de Montreal. Les donnees proviennent du recenseo ment de 1996. Etant donne que les unites territoriales sont relativement grandes, nous supposons que leurs caracteristiques evoluent lentement au cours du temps. Nous reconnaissons que ces unites territoriales sont sans doute trop etendues pour analyser l'effet de la vie communautaire sur la mobilite residentielle. Elles permettent cependant d'en tracer les grandes tendances a l'echelle metropolitaine, et des etudes a venir pourront en preciser les resultats a une echelle plus fine.

4.2 Le modele Logit conditionnel

La motivation de changer de logement resulte de l'evaluation des facteurs associes aux lieux d'origine et de destination. Cependant, cette evaluation varierait selon les individus et les opportunites qui s'offrent a eux. Le modele Logit conditionnel sert a explorer reffet des attributs des choix sur la decision individuelle. Il nous permet d'examiner la relation entre les caracteristiques individuelles et celles des choix en etablissant des interactions entre elles (Greene 1997:917-921; StataCorp., 1997:120-135). Dans cette analyse, nous nous concentrons sur les deplacements des immigrants entre les unites territoriales retenues. Autrement dit, nous allons examiner l'effet des caracteristiques des unites territoriales sur la decision d'en faire un lieu de destination.

Dans le modele Logit conditionnel, nous avons une serie de choix nominaux, soit 1,2, ..., T. Supposons que [Y.sub.it] est une variable indiquant le choix actuellement retenu par le [j.sup.eme] individu, tel que:

[Y.sub.it] = 1 si l'individu i choisit t; et [Y.sub.it] = 0 sinon.

Nous prenons un vecteur des variables explicatives [Z.sub.it] tel que [Z.sub.it] = {[X.sub.it], [W.sub.t]}, ou [X.sub.it] represente les attributs des choix par rapport a l'individu i; et [W.sub.t] represente les caracteristiques du choix t. Le modele est de la forme suivante:

[EXPRESSION MATHEMATIQUE NON REPRODUCTIBLE EN ASCII]

Dans notre analyse, prob([Y.sub.it] = 1) represente la probabilite que l'individu i choisisse l'unite t comme lieu de destination lors d'un demenagement; t indique les choix possibles d'unite; x, est un vecteur caracterisant les impacts des choix sur les immigrants et W, un vecteur des variables qui representent les caracteristiques de l'unite t. Nous supposons que prob([Y.sub.it] = 1) depend des interactions entre les caracteristiques individuelles et celles de l'unite de destination.

Le but de cerre analyse est d'etudier quelles caracteristiques des unites territoriales sont les plus attractives pour les immigrants, et comment elles agissent sur les differents populations. Dans cette analyse, nous utilisons << les caracteristiques relatives >>, definies par le rapport de la valeur caracteristique du lieu de destination a celle du lien d'origine, c'est-a-dire [x.sub.jk] / [x.sub.ik] , ou [x.sub.ik] et [x.sub.ik] sont respectivement la caracteristique du lieu de destination et celle du lieu d'origine. L'impact des alternatives sur les immigrants est saisi par l'interaction entre les caracteristiques relatives et certaines caracteristiques individuelles.

En ce qui concerne les variables independantes, nous introduisons d'abord des caracteristiques relatives: la densite de population, la proportion des maisons construites apres 1971, le revenu moyen et la proportion de la population selon la region de naissance. Ensuite, nous faisons des interactions entre ces caracteristiques relatives et la categorie d'immigration. Enfin, nous introduisons des interactions entre la region d'origine du repondant et la proportion de la population originaire de la meme region pour etudier la concentration des immigrants. Par ailleurs, il est possible que la tendance a la mobilite residentielle des immigrants evolue au furet a mesure de leur integration dans la societe du pays d'accueil. Afin de saisir l'evolution de cette tendance, nous divisons notre echantillon en trois parties: les mobilites residentielles pendant les deux premieres annees, celles entre la troisieme annee et la cinquieme et celles des cinq dernieres annees, et estimons respectivement le modele selon ces trois sous-echantillons.

5 Resultats et discussion

5.1. Les facteurs de demenagement et de l'accession a la propriete Nous partirons de l'analyse non-parametrique pour etudier les quotients instantanes de mobilite residentielle des immigrants pendant leurs dix premieres annees de sejours au Quebec.

La figure 2 illustre la courbe lissee des taux de hasard de demenagement par semaine des trois categories d'immigrants. Premierement, nous constatons que le taux instantane de mobilite residentielle des immigrants s'accroit a partir de leur arrivee, atteint un maximum entre la deuxieme et la troisieme annee de sejour au Quebec, et diminue ensuite graduellement. Les nouveaux arrivants ont tendance a changer plus frequemment de residence que les immigrants anciens (Bali et al. 1994). Ce taux de mobilite relativement eleve pendant les premieres annees apres l'arrivee peut etre explique par plusieurs facteurs. D'une part, comme nous l'avons vu plus haut, plus de la moitie des immigrants ont trouve a se loger gratuitement a leur arrivee aupres de leur famille (62.7%), d'un parrain d'immigration (14.6%), d'un employeur ou du gouvernement (1.4%), de leurs amis ou d'une autre personne (21.2%). Pour la plupart d'entre eux, ce n'est qu'une residence temporaire pendant leur premiere periode d'installation. Apres une phase de transition, ils cherchent generalement a se loger de maniere independante en accedant a leur propre residence, ce qui accroit dans l'ensemble la mobilite residentielle des immigrants pendant les trois premieres annees de sejour. D'autre part, il est frequent pour les nouveaux arrivants de connaitre une phase d'adaptation. Il se peut des lors qu'ils acceptent un premier emploi qui ne repond pas completement a leurs attentes et habitent un logement relativement modeste lors de leur premiere insertion dans la societe locale. Cela conduirait a une instabilite de leurs trajectoires professionnelle et residentielle pendant cette periode. Avec l'allongement de la periode d'installation, ce processus d'adaptation s'attenue et leur vie devient plus stable. Deuxiemement, nous retrouvons un resultat deja signale par le tableau 1: la mobilite des gens d'affaires est significativement plus faible que celle des autres categories. Troisiemement, nous constatons un deplacement vers la droite du sommet de la fonction de hasard entre les gens d'affaires, les travailleurs qualifies et les autres immigrants, ce qui signifie sans doute que les immigrants qualifies connaissent une phase d'adaptation plus courte.

En ce qui concerne l'acces a la propriete, la variation des fonctions de hasard est representee par une courbe avec deux maximums (voir la figure 3). D'abord, la probabilite d'acceder a la propriete est plus elevee pour les gens d'affaires que parmi les autres immigrants. Ensuite, nous observons qu'une premiere vague d'acces a la propriete a lieu entre la deuxieme et la troisieme annee de sejour et une seconde vague, moins importante, a la huitieme annee. Ces deux vagues resultent probablement de l'heterogeneite sous-jacente de la population immigrante.

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[FIGURE 3 OMITTED]

Pour pousser plus avant l'analyse, il nous faut maintenant introduire un certain nombre de variables exogenes dans le modele semi-parametrique afin de detecter leurs effets sur la mobilite residentielle. Le tableau 2 presente les resultats d'estimations.

Constatons d'abord que la difference entre les sexes n'est pas significative tant pour le demenagement que pour l'acces a la propriete. L'effet de l'age a l'arrivee sur le demenagement est significativement negatif, signifiant que la mobilite des jeunes est plus importante. Ces observations corroborent certaines autres recherches (Clark et Davies Withers 1999). L'age n'influence toutefois pas l'acces a la propriete. Le niveau d'education a l'arrivee joue negativement sur la probabilite de demenager, mais positivement sur celle de devenir proprietaire. Cette relation vient confirmer les resultats que nous avons obtenus plus haut: la vie residentielle des immigrants qualifies est plus stable et leur capacite a devenir proprietaire est plus importante. Concernant la region de naissance, seuls les immigrants en provenance de l'Europe de l'Ouest et des Etats-Unis ont une probabilite de demenager significativement plus faible que celle de la categorie de reference. Par contre, leur propension a devenir proprietaire est plus forte que pour les autres immigrants (Skaburskis 1996). Nous retrouvons egalement les resultats obtenus ci-dessus en ce qui touche au statut d'immigration: la probabilite de demenager des gens d'affaires est plus faible, mais ils ont une propension a acceder a la propriete plus importante.

Comme nous l'avons mentionne plus haut, l'emploi affecte les trajectoires residentielles des menages. Selon nos resultats, le fait que le repondant ou le conjoint detienne un emploi n'influence pas la probabilite de demenager. En fait, cette variable pourrait jouer un double role: d'une part, ceux qui detiennent un emploi ont une capacite plus importante a surmonter les contraintes financieres et seraient donc plus dynamiques sur le marche du logement; d'autre part, un emploi stable implique souvent un logement stable, reduisant la mobilite residentielle. L'effet total de cette variable est donc ambigu. Les changements de profession du repondant et du conjoint jouent sur la mobilite residentielle de maniere positive, confirmant le role important de la mobilite d'emploi dans la trajectoire residentielle. Par contre, l'effet d'entree en emploi du repondant n'est pas significatif. C'est peut-etre parce qu'il existe un decalage entre, d'une part, l'entree en emploi et, d'autre part, ramelioration du niveau de vie de la famille et l'ajustement residentiel qui l'accompagne eventuellement. Toutefois, l'entree en emploi du conjoint influe positivement sur la mobilite. La sortie d'un emploi favorise, quant a elle, la probabilite de demenager. Comme nous ne pouvons pas identifier les causes precises de cet evenement, puisque nous ne savons pas s'il s'agit d'un chomage involontaire ou d'un arret volontaire de travail, li est difficile d'interpreter cette relation de maniere certaine. Retenons cependant que la sortie d'emploi exerce une influence importante sur la mobilite residentielle.

En ce qui concerne la propriete, detenir un emploi augmente significativement la probabilite d'y acceder, ce qui distingue cet acces du simple demenagement. C'est sans doute parce que le statut d'emploi determine dans une large mesure le niveau de vie individuel ou familial, et joue donc un role preponderant dans l'acces a la propriete, dont les barrieres financieres a l'entree sont plus elevees. etant donne le nombre d'evenements relativement faible, nous regroupons les trois variables concernant le changement d'emploi en une seule. Nous constatons que la probabilite de devenir proprietaire est positivement associee au changement de statut d'emploi.

La mobilite residentielle des menages ne depend pas seulement de caracteristiques individuelles, mais aussi d'un ensemble de facteurs conjoncturels. Nous avons ainsi integre a notre analyse des variables qui permettent de decrire l'evolution du marche du logement et differentes constantes decrivant les unites territoriales qui composent la region metropolitaine de Montreal.

En introduction a la lecture des resultats, il est bon de rappeler que la periode sous etude est marquee par des variations significatives sur le marche du logement montrealais. Si la situation est favorable aux menages jusqu'en 1993, a partir de cette date, des frictions apparaissent et s'accroissent, en particulier dans le secteur locatif, ou les taux d'inoccupation diminuent et le loyer moyen augmente. Pour le secteur de l'accession a la propriete, des tendances a la hausse sont egalement notees pour les prix du neuf et de l'usage (4). Comme le laissent penser les resultats de plusieurs etudes recentes, il est probable qu'une des consequences de ces transformations aura ete l'augmentation du degre de concurrence entre les menages sur le marche du logement, et la fragilisation de certains d'entre eux, entre autres, ceux a faible revenu ou locataires (Hulchanski 2002). Les resultats que nous obtenons a partir de notre analyse confirment en partie cette interpretation pour les immigrants arrives en 1989, les augmentations du loyer moyen et des prix de vente reduisant les probabilites de demenager, alors qu'elles ont un effet divergeant en ce qui concerne l'accession a la propriete, l'augmentation du loyer moyen poussant les menages a devenir proprietaire. Enfin, les evolutions du taux d'inoccupation produisent un effet negatif sur la probabilite de demenager et sur l'accession a la propriete. Cet effet n'est pas simple a expliquer. C'est pour quoi nous avons introduit un facteur d'interaction entre le taux d'inoccupation et l'annee. Il apparait alors qu'au debut de la periode d'observation la variation a la hausse du taux d'inoccupation pousse les menages immigrants a demenager, effet qui disparait ensuite pour reapparaitre en 1995-96 et en fin de periode, alors meme que le taux d'inoccupation atteint presque un plancher historique. Le phenomene implique donc sans doute d'autres variables non mesurees par le modele, soit reliees aux preferences des menages, celles-ci evoluant au fil du temps, y compris en ce qui concerne leur propension a vouloir demenager, soit reliee a la differenciation territoriale.

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En effet, si les menages choisissent, de maniere plus ou moins contrainte, leur logement, les territoires trient les populations selon differents criteres lies a leur cadre bati et aux caracteristiques sociodemographiques de leur population (Roncayolo 1990). Pour evaluer ce phenomene, nous avons introduit dans le modele d'analyse, d'une part, des caracteristiques decrivant les unites territoriales qui subdivisent la region metropolitaine de Montreal et, d'autre part, les effets fixes des unites territoriales sur les probabilites de demenager et d'acceder a la propriete (5). Il ressort de ces analyses que l'accession a la propriete s'opere plutot lorsque les immigrants resident dans un espace ou le revenu moyen est plus eleve et ou il y a plus de maisons unifamiliales que dans l'ensemble de la region metropolitaine, et que les immigrants sont moins enclins a demenager lorsqu'ils resident dans un quartier ancien. Quant aux effets fixes, calcules en prenant comme reference l'unite territoriale correspondant a l'arrondissement Ville-Marie, qui est localise au centre-ville et ou la mobilite est elevee et le taux de propriete faible, lis indiquent qu'un ensemble d'unites territoriales ont un effet negatif sur la mobilite residentielle des menages immigrants, autrement dit, qu'ils en sortent moins souvent. Il s'agit principalement d'espaces peripheriques appartenant aux << premieres banlieues >> de l'ile de Montreal: Mont-Royal, Kirkland, Beaconsfield-Baie-d'Urfe, Anjou, Dollard-des-Ormeaux-Roxboro, Saint-Laurent, Saint-Leonard et Pierrefonds-Senneville, ainsi que dans les espaces de la << nouvelle grande banlieue >> que sont Laval, Longueuil et le reste de la Rive-Sud. Ence qui concerne l'accession a la propriete, seuls quatre espaces ont un effet positif sur celle-ci, soit Westmount, Beaconsfield--Baie-d'Urfe, Pointe-Claire et la banlieue Sud.

5.2. Mobilite residentielle et distribution spatiale des immigrants

La carte 1 represente les deplacements internes et entre unites territoriales des immigrants pour rensemble de la periode d'observation (6). La mobilite residentielle des immigrants s'opere principalement par des mouvements internes et excentres. La carte confirme aussi l'importance qu'ont prise les banlieues proches de l'ile dans l'installation des nouveaux arrivants. Ces banlieues drainent actuellement des immigrants en grand nombre et constituent des espaces dont ils sortent ensuite peu.

Toutefois, la carte precedente ne dit rien sur les facteurs qui ont pu orienter le mouvement qu'elle saisit. C'est pour quoi nous avons developpe un modele Logit conditionnel comparant les caracteristiques de depart et d'arrivee pour chaque changement d'adresse en vue de mesurer leurs effets sur les probabilites de demenager et de devenir proprietaire au sein de la population immigrante.

Il apparait d'abord, a la lecture du tableau 3, que les caracteristiques associees aux differents espaces expliquent une partie des deplacements observes. Ainsi, les immigrants semblent avoir recherche de maniere prioritaire des espaces plutot faiblement peuples, dont le cadre bati est plus ancien et le revenu moyen plus faible, ce qui renvoie a certaines caracteristiques que ron retrouve aujourd'hui dans certaines proches banlieues de l'ile de Montreal, comme Saint-Laurent, Saint-Leonrd, Ahuntsic--Cartierville ou Anjou. Toutefois, comme l'indique la deuxieme partie du tableau, les effets induits par ces caracteristiques ne sont pas constants lorsque sont introduites les categories d'immigration dans le modele, les gens d'affaire et les travailleurs qualifies, par exemple, recherchant plutot des espaces socialement favorises et ou la proportion de logements recents est plus elevee, en particulier lorsqu'ils souhaitent acceder a la propriete, ce qui correspond alors plutot a des espaces plutot riches et dont le cadre bati presente des attributs alliant confortet cachet residentiels, comme Westmount, Mont-Royal, Beaconsfield-Baie-d'Urfe ou la banlieue Sud. II apparait ensuite, lorsqu'il s'agit de comparer les espaces selon la variable du pays d'origine, que les demenagements se font plus souvent a destination d'espaces ou la proportion des immigrants originaires d'Europe ou des Etats-Unis est plus faible, meme si cette tendance s'attenue un peu au fil du temps.

Nous introduisons ensuite des interactions entre la region de naissance du repondant et la proportion de la population originaire de la meme region pour etudier l'agregation spatiale, c'est-a-dire la preference de se retrouver dans des espaces ou les personnes partageant la meme origine sont plus nombreuses (Haumont 1996). L'agregation mesure alors la propension qu'ont les immigrants a se concentrer ou a se disperser en fonction de rorigine nationale.

Dans le modele, la plupart des coefficients sont positifs, signifiants la presence d'une tendance a l'agregation dans la population sous etude. L'intensite avec laquelle elle opere est cependant variable, les coefficients etant les plus eleves pour les populations originaires de l'Europe de l'Ouest et des Etats-Unis, ainsi que pour celles provenant de l'Europe de l'Est, du moins jusqu'a la cinquieme annee. La tendance est egalement significative, mais a un degre moindre d'intensite, pour les populations originaires d'Amerique centrale ou du sud et pour celles provenant de l'Asie de l'Est et du Sud-Est. Nos resultats confirment ainsi ceux de certaines etudes, selon lesquels la concentration des immigrants originaires des pays dits industrialises peut etre aussi importante que celle des immigrants provenant de pays dits en voie de developpement (Aalbers et Deurloo 2003). Enfin, l'effet d'agregation est surtout mesure lorsque l'on s'interesse aux demenagements qui ne coincident pas avec une accession a la propriete. Dans ce dernier cas, au contraire, l'effet disparait presque completement, sans doute parce que l'accession a la propriete repond a une autre logique qui depasse le simple changement d'adresse, mais qui implique egalement un calcul economique et l'adequation a moyen terme du logement aux besoins du menage, ce qui l'autonomise peut-etre par rapport a la communaute ou il s'insere.

6 Conclusion

L'immigration internationale est souvent retenue parmi les processus contribuant a la restructuration des regions metropolitaines. Montreal ne fait pas exception puisque l'immigration a contribue a son developpement et a l'emergence d'un paysage cosmopolite (Germain et Rose 2000; Linteau 1992). Que peut-on dire de ce processus a partir de notre enquete sur la mobilite residentielle des immigrants arrives en 1989? Quels impacts a eu la mobilite residentielle des nouveaux arrivants sur la metropole?

Il convient d'abord de reconnaitre que la mobilite residentielle des nouveaux arrivants correspond pour l'essentiel a un processus se deroulant sous contraintes. Elle depend en effet largement de la capacite qu'ont les menages immigrants a reussir leur insertion professionnelle et a etre mobiles socialement. Si ces resultats ne se demarquent pas significativement de ceux enregistres par le passe, il importe cependant de souligner que c'est une double insertion professionnelle, celle du repondant et du conjoint, qui semble garantir aux immigrants leur mobilite residentielle, ce qui explique egalement le fait que la sortie ou la perte d'emploi, quelle que soit la personne concernee dans le menage, occupe un grand role dans la mobilite residentielle par les reductions des ressources qielle entraine.

L'etude indique ensuite que les evolutions recentes du marche du logement montrealais ont aussi eu un effet sur la mobilite residentielle des immigrants en ralentissant le rythme des demenagements et en limitant l'accession a la propriete, l'augmentation des prix d'achat et des loyers pesant sur les trajectoires residentielles des menages. Ces evolutions se sont combinees a un effet territorial entrainant des changements dans la geographie de l'immigration a l'interieur de la region metropolitaine avec l'installation croissante des immigrants dans les territoires constituant la proche banlieue de l'ile, en particulier vers le nord et l'ouest, ou les nouveaux venus ont investi des espaces plus anciens et dont le revenu moyen est inferieur (Charbonneau et Germain 2002), alors que les espaces centraux--comme le centre-ville, le Plateau Mont-Royal, le Mile-End et certains quartiers d'Outremont--semblent avoir perdu en partie leur role de port d'entree, sans doute en raison des pressions accentuees en termes immobiliers et fonciers dont ils font l'objet suite a la concurrence des fonctions qui y regne, et des processus de reappropriation et de renovation qui y ont eu lieu ces deux dernieres decennies (Bourne, 2000; Van Criekingen et Decroly, 2003). Par consequent, ces transformations incitent a ne pas retenir le modele de l'assimilation residentielle dans le cas de Montreal, a savoir une amelioration des conditions de logement allant de paire avec un deplacement du centre vers la peripherie. Au contraire, l'installation des immigrants ne supposent plus forcement un passage par les espaces centraux, mais peut se realiser directement en banlieue. De plus, la diversite des territoires qui composent la proche banlieue montrealaise et les variations enregistrees pour les differentes categories d'immigration entrainent une diversification accrue des trajectoires residentielles de la population immigrante a l'interieur de la metropole, avec un possible processus de polarisation entre ceux qui accedent rapidement a la propriete dans des espaces socialement plus aises et ceux qui ne peuvent actualiser ces opportunites en raison des ressources limitees dont ils disposent (Ley 1999).

Enfin, les resultats confirment les tendances deja mesurees a une agregation et une concentration des populations immigrantes dans l'espace montrealais selon la region d'origine (Ray 1999), le processus operant aussi bien pour les immigrants originaires de pays du nord que du sud. Ce processus de concentration pourrait des lors egalement contribuer a une polarisation accrue des territoires d'immigration a Montreal puisque toutes les populations ne presentent pas des profils identiques en termes d'attributs individuels et de reussite sur le marche de l'emploi (Godin 2004; Renaud et al. 1996). Il ne s'agit cependant pas de conclure en repondant trop rapidement et de maniere affirmative a cette interrogation, la diversite des territoires reste en effet tres forte a Montreal et la proportion des immigrants souvent limitee, ne permettant pas la creation de forme spatiale s'apparentant de pres ou de loin a des ghettos. Il n'empeche que les trajectoires residentielles des immigrants les ont conduits plus souvent vers des espaces dont le cadre bati etait plus ancien et le niveau socioeconomique moyen de la population plus faible. Les recherches futures ne pourront faire l'economie de cette question, entre autres, en essayant d'y apporter une reponse a une echelle geographique plus tine.

Remerciements

Nous tenons a exprimer notre gratitude a Jean Renaud qui nous a autorise a utiliser les donnees de l'ENI, sans lesquelles cette etude n'aurait pas ete possible. Nous tenons egalement a remercier, Viviane Brouillard, Jael Mongeau et Julie Archambault de l'INRS pour leur aide technique. Nous remercions egalement les deux referes anonymes pour leurs commentaires.

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Van Criekingen, M. et J.-M. Decroly. 2003. Revisiting the Diversity of Gentrification: Neighbourhood Renewal Processes in Brussels and Montreal. Urban Studies 40 (12): 2451-2468.

van Kempen, R. et A.S. Ozuekren. 1998. Ethnic Segregation in Cities: New Forms and Explanations in a Dynamic World. Urban Studies 35 (10): 1631-1656.

van Ommeren, J.N., P. Rietveld et P. Nijkamp 1999. Job Mobility, Residential Mobility and Commuting: A Search Perspective. Journal of Urban Economics 46: 230-253.

Nong Zhu et Xavier Leloupa

INRS-Urbanisation, Culture et Societe

Universite du Quebec

Notes

(1) Pour les details de cette enquete, voir RENAUD et al. (2001).

(2) Les donnees conjoncturelles sur le marche du logement sont extraites de la serie suivante de publication: SCHL, Statistiques du logement au Canada. En fait, la SCHL nous fournit certains autres indicateurs caracterisant le marche du logement, tels que le nombre des divers types de logements acheves, le nombre de logements nouvellement acheves mais inoccupes, les indices des prix a la consommation. Cependant, il existe des correlations entre ces indicateurs, ce qui risque de conduire a des problemes de multicolinearite dans l'estimation econometrique. Apres plusieurs tests, nous choisissons finalement les trois variables mentionnees ci-dessus pour resumer l'evolution du marche du logement.

(3) Le changement de statut d'emploi inclue: (1) le changement d'emploi; (2) l'entree d'un emploi; et (3)la sortie d'un emploi.

(4) Pour ces differentes tendances, le lecteur peut se reporter a la serie: L'habitation au Quebec. Bulletin trimestriel de conjoncture disponible sur le site de la Societe d'habitation du Quebec: http://www.shq.gouv.qc.ca/

(5) Les effets fixes ou effets constants sont les effets introduits dans le modele par des variables muettes, dans ce cas, les unites territoriales, lis mesurent ainsi l'effet qu'a le fait de resider dans une unite territoriale donnee sur les probabilites de demenager et de devenir proprietaire. Pour mesurer cet effet, il s'agit de prendre une reference, ici, l'unite territoriale correspondant a l'arrondissement Ville-Marie.

(6) Notons que nous avons simplifie le decoupage territorial pour rendre la lecture de la carte plus aisee et pour agreger certains effectifs trop faibles pour faire l'objet d'une analyse descriptive.
Tableau 1--Description de l'echantillon d'interet

                                                             Nombre
                                                              moyen
                                               Nombre        d'acces
                               Nombre         moyen de        a la
                           d'observations   demenagements   propriete

Total                           429             2.69          0.79
Hommes                          241             2.84          0.78
Femmes                          188             2.51          0.79

Region de naissance
  Autres pays d'Afrique           7             1.71          1.14
  Amerique centrale et           55             2.73          0.44
    du Sud
  Asie de l'Est ou du            54             2.37          0.87
    Sud-Est
  Afrique du Nord,              232             2.92          0.64
    Moyen-Orient et
    Asie du Sud
  Europe de l'Est                18             2.61          1.11
  Europe de l'Ouest              62             2.26          1.44
    et Etats-Unis

Categorie d'immigration
  Gens d'affaires                35             1.86          1.86
  Travailleurs qualifies        204             2.82          0.79
  Autres independants            59             2.78          0.51
  Familles                       89             2.74          0.67
  Refugies                       41             2.54          0.49

Tableau 2--Determinants des probabilites de demenager
et de devenir proprietaire

                                                    Demanager

                                          1            2
Caracteristiques individuelles

Homme                                     0.083        0.066
                                          (1.19)       (0.96)
Age a l'arrivee                           -0.015 ***   -0.014 ***
                                          (-4.01)      (-3.78)
Nombre d'annees de scolarite              -0.015 *     -0.014 *
  a l'arrivee                             (-1.93)      (-1.72)

Region de naissance (reference =
  Asie de l'Ouest et Afrique du Nord)

  Autres pays d'Afrique                   -0.296       -0.461 *
                                          (-1.09)      (-1.86)
  Amerique centrale et du Sud             0.004        -0.040
                                          (0.04)       (-0.37)
  Asie de l'Est ou du Sud-Est             -0.176 *     -0.184
                                          (-1.75)      (-1.60)
  Europe de l'Est                         -0.002       -0.048
                                          (-0.02)      (-0.35)
  Europe de l'Ouest et etats-Unis         -0.326 ***   -0.453 ***
                                          (-3.02)      (-3.96)

Categorie d'immigration
  (reference = famille et refugies)

  Gens d'affaires                         -0.240       -0.338 *
                                          (-1.42)      (-1.86)
  Travailleurs qualifies                  0.072        0.062
                                          (0.92)       (0.73)
  Autres independants                     -0.023       0.028
                                          (-0.18)      (0.21)

Statut d'emploi du repondant
  Detenir un emploi                       0.101        0.114
                                          (1.29)       (1.45)
  Changement de statut d'emploi

  Changement de profession                1.438 ***    1.432 ***
                                          (6.38)       (6.39)
  Entree d'un emploi                      -0.564       -0.574
                                          (-0.98)      (-1.00)
  Sortie d'un emploi.                     0.551 **     0.526 **
                                          (2.11)       (2.00)

Statut d'emploi du (de la) conjoint(e)
  Detenir un emploi                       -0.061       -0.021
                                          (-0.95)      (-0.33)
  Changement de statut d'emploi

  Changement de profession                1.484 ***    1.487 ***
                                          (6.02)       (6.33)
  Entree d'un emploi                      1.480 ***    1.470 ***
                                          (6.05)       (6.05)
  Sortie d'un emploi.                     1.301 ***    1.304 ***
                                          (5.90)       (5.89)

Caracteristiques du marche de logement

  Taux d'inoccupation                     -0.721 ***   -0.732 ***
                                          (-4.37)      (-4.43)
  Loyer moyen                             -0.015 **    -0.015 **
                                          (-2.52)      (-2.52)
  Prix de vente moyen des maisons         -0.010 ***   -0.011 ***
                                          (-3.81)      (-3.83)
Interaction entre le taux
  d'inoccupation et l'annee               Oui          Oui

Caracteristiques d'arrondissements

  Revenu moyen                            -0.001
                                          (-1.40)
  Proportion des maisons construites      -0.009 ***
  apres 1971
                                          (-4.03)
  Proportion des immigrants               -0.003
                                          (-0.92)

Effets fixes des unites territoriales     Non          Oui

  Maximum du log de vraisemblance         -5015.875    -4977.726
  Nombre d'individus                      424          424
  Nombre d'observations                   55339        55339
  Nombre d'evenements                     853          853

                                                    Devenir proprietaire

                                          3            4
Caracteristiques individuelles

Homme                                     0.041        0.027
                                          (0.34)       (0.23)
Age a l'arrivee                           0.008        0.007
                                          (1.29)       (1.12)
Nombre d'annees de scolarite              0.041 ***    0.043 ***
  a l'arrivee                             (2.99)       (2.89)

Region de naissance (reference =
  Asie de l'Ouest et Afrique du Nord)

  Autres pays d'Afrique                   0.422        0.140
                                          (1.47)       (0.53)
  Amerique centrale et du Sud             -0.289       -0.282
                                          (-1.27)      (-1.11)
  Asie de l'Est ou du Sud-Est             0.117        0.344
                                          (0.67)       (1.60)
  Europe de l'Est                         0.389 *      0.548 *
                                          (1.71)       (1.89)
  Europe de l'Ouest et etats-Unis         0.564 ***    0.573 ***
                                          (3.30)       (2.87)

Categorie d'immigration
  (reference = famille et refugies)

  Gens d'affaires                         0.652 ***    1.094 ***
                                          (3.15)       (4.41)
  Travailleurs qualifies                  -0.124       -0.086
                                          (-0.73)      (-0.47)
  Autres independants                     -0.063       -0.109
                                          (-0.28)      (-0.47)

Statut d'emploi du repondant
  Detenir un emploi                       0.331 **     0.382 ***
                                          (2.34)       (2.68)
  Changement de statut d'emploi           1.063 ***    1.055 ***
                                          (4.10)       (4.15)
  Changement de profession

  Entree d'un emploi

  Sortie d'un emploi.

Statut d'emploi du (de la) conjoint(e)
  Detenir un emploi                       0.456 ***    0.475 ***
                                          (3.41)       (3.43)
  Changement de statut d'emploi           1.043 ***    1.016 ***
                                          (3.91)       (3.77)
  Changement de profession
  Entree d'un emploi
  Sortie d'un emploi.

Caracteristiques du marche de logement

  Taux d'inoccupation                     -0.381       -0.377
                                          (-1.16)      (-1.17)
  Loyer moyen                             0.025 ***    0.026 ***
                                          (2.83)       (2.96)
  Prix de vente moyen des maisons         -0.021 ***   -0.021 ***
                                          (-4.14)      (-4.18)
Interaction entre le taux
  d'inoccupation et l'annee               Oui          Oui

Caracteristiques d'arrondissements

  Revenu moyen                            0.002 **
                                          (2.19)
  Proportion des maisons construites      0.000
    apres 1971
                                          (0.09)
  Proportion des immigrants               -0.005
                                          (-0.92)

Effets fixes des unites territoriales     Non          Oui

  Maximum du log de vraisemblance         -1541.117    -1518.034
  Nombre d'individus                      424          424
  Nombre d'observations                   55339        55339
  Nombre d'evenements                     273          273

1 Le changement de statut d'emploi inclue: (1) le changement d'emploi;
(2) l'entree d'un emploi; et (3) la sortie d'un emploi.

Note: Les estimations sont corrigees pour l'heteroscedasticite.
Les t de student sont indiques entre parentheses. *** resultar
significatif au seuil 0.01; ** resultar significatif au
seuil 0.05; * resultar significatif au seuil 0.10.

Tableau 3--Estimation du modele Logit conditionnel

                                         Variable
                                        dependante:
                                         Demenager

                                   Total         1e-2e annee

Les caracteristiques
d'arrondissements

  Densite de population             -0.075 **      0.033
                                   (-2.02)        (0.85)

  Proportion des maisons            -0.843 ***    -0.807 ***
  construites apres 1971           (-8.09)       (-4.81)

  Revenu moyen                      -2.763 ***    -3.024 ***
                                   (-7.89)       (-5.04)

Proportion de la population
selon la region de naissance

    Autres pays d'Afrique            0.030 ***     0.008
                                    (2.86)        (0.38)

    Amerique centrale ou            -0.128 ***    -0.145 ***
    du Sud                         (-4.33)       (-3.47)

    Asie de l'Est ou du             -0.005         0.041
    Sud-Est                        (-0.19)        (1.05)

    Asie de l'Ouest et              -0.069 **     -0.099 *
    Afrique du Nord                (-2.13)       (-1.76)

    Europe de l'Est                 -0.599 ***    -0.725 ***
                                  (-10.22)       (-7.24)

    Europe de l'Ouest ou            -2.256 ***    -2.253 ***
    Etats-Unis                     (14.97)       (-9.08)

Les interactions entre les
caracteristiques relatives
d'unite territoriales et les
categories d'immigrations

  Gens d'affaires * Densite          0.014        -0.002
  de population                     (0.09)       (-0.01)

  Gens d'affaires *
  Proportion des maisons             0.504 **      0.627 *
  construites apres 1971            (2.49)        (1.70)

  Gens d'affaires * Revenu           2.551 ***     2.483 ***
  moyen                             (5.01)        (2.94)

  Gens d'affaires *                  0.734 **      0.837 **
  Proportion des immigrants         (2.55)        (2.27)

  Travailleurs qualifies *          -0.111 **     -0.130 **
  Densite de population            (-2.27)       (-2.02)

  Travailleurs qualifies *
  Proportion des mai-sons           -0.005        -0.17
  construites apres 1971           (-0.04)       (-0.85)

  Travailleurs qualifies *           1.302 ***     1.567 **
  Revenu moyen                      (3.47)        (2.48)

  Travailleurs qualifies *           0.650 ***     0.805 ***
  Proportion des immigrants         (6.87)        (5.31)

  Les autres independants *         -0.176 **     -0.160
  Densite de population            (-2.40)       (-1.60)

  Les autres independants *
  Proportion des maisons             0.456 ***     0.556 **
  construites apres 1971            (2.91)        (2.52)

  Les autres independants'           0.205         0.338
  Revenu moyen                      (0.36)        (0.37)

  Les autres independants *          0.689 ***     0.617 ***
  Proportion des immigrants         (4.99)        (2.68)

Interaction entre la region
de naissance du repondant et la
proportion de la population
originaire de la meme region

Autres pays d'Afrique                0.103        -0.169
                                    (0.51)       (-0.48)

    Amerique centrale ou du          0.183 ***     0.282 ***
    Sud                             (5.12)        (3.39)

    Asie de l'Est ou du              0.306 ***     0.328 **
    Sud-Est                         (3.51)        (2.07)

    Asie de l'Ouest et               0.048         0.067
    Afrique du Nord                 (1.50)        (1.18)

    Europe de l'Est                  0.942 ***     1.260 ***
                                    (5.18)        (5.39)

    Europe de l'Ouest ou             2.095 ***     1.736 **
    Etats-Unis                      (4.02)        (2.20)

Maximum du log de
  vraisemblance                    -3463.793     -1456.695
Pseudo [R.sup.2]                   0.155         0.172
Nombre d'observations              41995         18019

                                         Variable
                                        dependante:
                                         Demenager

                                   3e-5e annee   5e-lue annee

Les caracteristiques
d'arrondissements

  Densite de population             -0.221 **     -0.276 ***
                                   (-2.08)       (-3.16)

  Proportion des maisons            -0.985 ***    -0.833 ***
  construites apres 1971           (-5.09)       (-4.11)

  Revenu moyen                      -2.180 ***    -3.507 ***
                                   (-3.97)       (-4.72)

Proportion de la population
selon la region de naissance

    Autres pays d'Afrique            0.019         0.048 ***
                                    (0.35)        (4.33)

    Amerique centrale ou            -0.007        -0.195 ***
    du Sud                         (-0.13)        (3.14)

    Asie de l'Est ou du             -0.002        -0.050
    Sud-Est                        (-0.04)       (-1.16)

    Asie de l'Ouest et              -0.071        -0.071
    Afrique du Nord                (-1.02)       (-1.24)

    Europe de l'Est                 -0.501 ***    -0.549 ***
                                   (-4.38)       (-5.35)

    Europe de l'Ouest ou            -2.823 ***    -1.667 ***
    Etats-Unis                    (-10.42)       (-5.92)

Les interactions entre les
caracteristiques relatives
d'unite territoriales et les
categories d'immigrations

  Gens d'affaires * Densite         -0.157         0.010
  de population                     (0.30)        (0.03)

  Gens d'affaires *
  Proportion des maisons             0.328         0.578 *
  construites apres 1971            (0.73)        (1.88)

  Gens d'affaires * Revenu           1.564         4.162 ***
  moyen                             (1.61)        (4.30)

  Gens d'affaires *                  0.577         0.979
  Proportion des immigrants         (0.76)        (1.50)

  Travailleurs qualifies *          -0.118         0.094
  Densite de population            (-0.9)         (0.91)

  Travailleurs qualifies *
  Proportion des mai-sons            0.236         0.118
  construites apres 1971            (1.01)        (0.50)

  Travailleurs qualifies *           0.384         2.443
  Revenu moyen                      (0.62)        (3.17)

  Travailleurs qualifies *           0.331         0.811 ***
  Proportion des immigrants         (1.78)        (4.72)

  Les autres independants *         -0.385 *      -0.004
  Densite de population            (-1.74)       (-0.03)

  Les autres independants *
  Proportion des maisons             0.252         0.277
  construites apres 1971            (0.73)        (0.82)

  Les autres independants'           0.123         0.889
  Revenu moyen                      (0.13)        (0.81)

  Les autres independants *          0.586 **      0.884 ***
  Proportion des immigrants         (2.12)        (3.84)

Interaction entre la region
de naissance du repondant et la
proportion de la population
originaire de la meme region

Autres pays d'Afrique                0.520         0.390 **
                                    (0.62)        (2.25)

    Amerique centrale ou du          0.274 **      0.200 ***
    Sud                             (2.05)        (3.04)

    Asie de l'Est ou du              0.226         0.416 ***
    Sud-Est                         (1.31)        (2.81)

    Asie de l'Ouest et               0.056         0.063
    Afrique du Nord                 (0.75)        (1.15)

    Europe de l'Est                  0.705         0.419
                                    (1.25)        (0.85)

    Europe de l'Ouest ou             1.854 *       2.477 ***
    Etats-Unis                      (1.80)        (2.69)

Maximum du log de
  vraisemblance                   -943.086       -1020.294
Pseudo [R.sup.2]                  0.176          0.146
Nombre d'observations             11729          12247

                                         Variable
                                        dependante:
                                          Devenir
                                        proprietaire

                                   Total         1e-2e annee

Les caracteristiques
d'arrondissements

Densite de population               -0.352 **      -0.693
                                   (-2.08)        (-0.70)

Proportion des maisons              -0.576 ***     -0.776
construites apres 1971             (-2.82)        (-1.28)

Revenu moyen                        -0.960 *       -2.742
                                   (-1.67)        (-1.08)

Proportion de la population
selon la region de naissance

    Autres pays d'Afrique            0.022         -0.511
                                    (0.29)        (-1.26)

    Amerique centrale ou            -0.288 **      -0.419
    du Sud                         (-2.49)        (-1.47)

    Asie de l'Est ou du             -0.088          0.523
    Sud-Est                        (-0.71)         (0.89)

    Asie de l'Ouest et              -0.207 *       -0.625 *
    Afrique du Nord                (-1.66)        (-1.73)

    Europe de l'Est                 -0.674 ***     -1.290 **
                                   (-3.20)        (-1.42)

    Europe de l'Ouest ou            -1.164 ***      1.728
    Etats-Unis                     (-3.20)         (1.42)

Les interactions entre les
caracteristiques relatives
d'unite territoriales et
les categories
d'immigrations

  Gens d'affaires * Densite          0.152          0.531
  de population                     (0.55)         (0.52)

  Gens d'affaires *
  Proportion des mai-sons            0.184          0.692
  construites apres 1971            (0.61)         (0.99)

  Gens d'affaires * Revenu           1.017          1.954
  moyen                             (1.33)         (0.73)

  Gens d'affaires *                  0.609          0.147
  Proportion des immigrants         (1.18)         (0.14)

  Travailleurs qualifies *          -0.423         -0.429
  Densite de  population           (-1.64)        (-0.37)

  Travailleurs qualifies *
  Proportion des maisons             0.080          0.257
  construites apres 1971            (0.33)         (0.39)

  Travailleurs qualifies *           0.478          2.010
  Revenu moyen                      (0.73)         (0.76)

  Travailleurs qualifies *           1.013 ***      1.646 *
  Proportion des immigrants         (3.26)         (1.75)

  Les autres independants *         -0.297         -0.545
  Densite de population            (-0.68)        (-0.33)

  Les autres independants *
  Proportion des maisons             1.448 **       1.420
  construites apres 1971            (2.11)         (0.83)

  Les autres independants *          0.254         -3.326
  Revenu moyen                      (0.17)        (-0.50)

  Les autres independants *          1.535 ***      5.322 **
  Proportion des immigrants         (2.90)         (2.41)

Interaction entre la region
de naissance du repondant
et la proportion de la
population originaire de
la meme region

  Autres pays d'Afrique             -0.089         -0.420
                                    (0.14)        (-0.22)

  Amerique centrale ou du            0.305 **      -4.742
  Sud                               (2.08)        (-1.38)

  Asie de l'Est ou du                0.478 *        3.214 ***
  Sud-Est                           (1.70)         (2.99)

  Asie de l'Ouest et                 0.127          0.700 *
  Afrique du Nord                   (0.98)         (1.77)

  Europe de l'Est                    0.684          2.755
                                    (1.52)         (1.22)

  Europe de l'Ouest ou               1.771         -1.928
  Etats-Unis                        (1.59)        (-0.91)

Maximum du log de
  vraisemblance                    -598.672       -127.291
Pseudo [R.sup.2]                   0.113          0.180
Nombre d'observations              6919           1591

                                         Variable
                                        dependante:
                                          Devenir
                                        proprietaire

                                   3e-5e annee   5e-lue annee

Les caracteristiques
d'arrondissements

Densite de population               -0.452         -0.333 *
                                   (-1.13)        (-1.65)

Proportion des maisons              -0.546         -0.388
construites apres 1971             (-1.30)        (-1.38)

Revenu moyen                         0.434         -1.940 *
                                    (0.60)        (-1.83)

Proportion de la population
selon la region de naissance

    Autres pays d'Afrique            0.187         -0.012
                                    (1.63)        (-0.10)

    Amerique centrale ou            -0.113         -0.193
    du Sud                         (-0.60)        (-1.15)

    Asie de l'Est ou du             -0.091         -0.378 *
    Sud-Est                        (-0.43)        (-1.92)

    Asie de l'Ouest et              -0.246         -0.133
    Afrique du Nord                (-0.92)        (-0.78)

    Europe de l'Est                 -0.813 **      -0.340
                                   (-3.49)        (-1.97)

    Europe de l'Ouest ou            -2.095 ***     -1.080 **
    Etats-Unis                     (-3.49)        (-1.97)

Les interactions entre les
caracteristiques relatives
d'unite territoriales et
les categories
d'immigrations

  Gens d'affaires * Densite         -0.347          0.229
  de population                    (-0.40)         (0.45)

  Gens d'affaires *
  Proportion des mai-sons           -1.368          0.155
  construites apres 1971           (-1.17)         (0.39)

  Gens d'affaires * Revenu          -0.812          3.498**
  moyen                            (-0.58)         (2.50)

  Gens d'affaires *                  0.551          0.824
  Proportion des immigrants         (0.35)         (0.84)

  Travailleurs qualifies *          -0.695         -0.214
  Densite de  population           (-1.18)        (-0.69)

  Travailleurs qualifies *
  Proportion des maisons            -0.060         -0.025
  construites apres 1971           (-0.12)        (-0.07)

  Travailleurs qualifies *          -1.252          1.693
  Revenu moyen                     (-1.23)         (1.52)

  Travailleurs qualifies *           1.085 *        0.675
  Proportion des immigrants         (1.87)         (1.46)

  Les autres independants *          0.334         -1.020
  Densite de population             (0.34)        (-1.40)

  Les autres independants *
  Proportion des maisons             3.699 ***     -0.782
  construites apres 1971            (2.93)        (-0.57)

  Les autres independants *          2.824         -2.44
  Revenu moyen                      (1.33)        (-0.71)

  Les autres independants *          0.622          1.781 **
  Proportion des immigrants         (0.44)         (2.15)

Interaction entre la region
de naissance du repondant
et la proportion de la
population originaire de
la meme region

  Autres pays d'Afrique                             1.324
                                                   (1.47)

  Amerique centrale ou du            1.047          0.180
  Sud                               (1.64)         (0.81)

  Asie de l'Est ou du               -0.120          0.673 *
  Sud-Est                          (-0.22)         (1.75)

  Asie de l'Ouest et                -0.069          0.397 **
  Afrique du Nord                  (-0.23)         (2.01)

  Europe de l'Est                    0.308          0.466
                                    (0.25)         (0.88)

  Europe de l'Ouest ou               3.497          1.625
  Etats-Unis                        (1.49)         (0.98)

Maximum du log de
  vraisemblance                    -166.031       -273.665
Pseudo [R.sup.2]                   0.193          0.129
Nombre d'observations              2109           3219

Note: Les t de student sont indiques entre parentheses. *** resultat
significatif au seuil 0.01; ** resultat signifi-catif au seuil 0.05;
* resultat significatif au seuil 0.10
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